Finansiering af boligkøb – Se dine muligheder

Når det kommer til finansiering af ens boligkøb, er der flere muligheder at vælge i mellem.
Traditionelt set, ville man som regel finansiere op til 80 % af købet via et realkreditlån og rest finansieringen skal dermed findes andetsteds.

Er din bolig steget i værdi, så læs her hvordan du kan spare penge på dit lån.

Der skal som regel foreligge en udbetaling svarende til 5-10% af boligens værdi.
De Resterende 10-15 % kan derfor finansieres enten via et boliglån eller et pantebrevslån. Det vil her være af relevans, at kende til forskellene mellem de to alternative rest finansieringer.
Ved valg af det traditionelle boliglån, vil renten som oftest være høj, samtidig med at banken til hver en tid kan forlange lånet indfriet før tid.

Dette risikere man ikke ved et pantebrevslån, såfremt debitor betaler sine terminer til tiden.
Foruden dette er pantebrevslånet anbefalelsesværdigt, da renten generelt også er lavere end et normalt boliglån.

Boligmarkedet i dag

Med henblik på ovenstående, går mange danskere nok med tanken om at købe en bolig. Dog kan tvivlen være stor og for nogle en svær beslutning, at træffe når det kommer til en så stor investering.

For hvordan har det danske boligmarked det egentlig ?

Er priserne forsat på vej ned eller kan vi forvente en stigning hen over de næste par år ?

Er din bolig steget i værdi, så læs her hvordan du kan spare penge på dit lån.

Ifølge mange Økonomer er boligmarkedet endelig vendt siden finanskrisen for alvor brød ud. Det betyder rent praktisk at en investering i fast ejendom over en længere årrække sagtens kan være rentabelt.
Dog kan finansieringen hertil være svær, da bankerne stadig er påpasselige med at låne penge ud.

Update : 2018 om Boligmarkedet

Boligmarkedet er i gang igen, dog er der områder hvor det stadig står stille. Især i storbyerne er der gang i boligmarkedet.

 

Hvad koster det at købe bolig

At købe et nyt hjem er ingen lille udgift – men ikke alene selve grunden og huset eller lejligheden koster penge. Der er også en del udgifter forbundet med lån og tinglysning ved en ejendomshandel.

I denne tekst går vi ud fra, at du er nødt til at låne pengene til den kommende ejendomshandel med et boliglån, og at du benytter dig af en boligadvokat som køber i en bolighandel. Ejendomsmægleren er sælgers mand, og det er derfor denne, der vil tage sig af udgifter forbundne med denne.

Stiftelse af lån og tinglysningsudgifter

For at stifte et boliglån tager de danske banker sig godt betalt i stiftelsesgebyrer og provisionsgebyrer. Normalt koster det cirka 2.000 kr i rene faste gebyrer at stifte et boliglån til banken.

Ud over dette tager visse banker også et procentbestemt gebyr efter lånets størrelse – typisk mellem 0.2 og 0.4 %.

Til staten er der også større udgifter forbundet med stiftelsen af boliglånet.

En fast udgift på 1.400 kr skal betales til staten for tinglysningen. Dette faste gebyr varierer ikke efter lånets størrelse.
Herudover skal der betales 1.5 % af lånets størrelse i afgift til staten. Skal der lånes 400.000 kr i et boliglån, koster dette altså et gebyr på staten på 6.000 kr, ud over de 1.400 kr herover. Et sådant lån ville staten kræve 7.400 kr for at tinglyse.

Tinglysningen er en sikringsakt fra bankens side, der tjener begge parter i en låneaftale vel. Denne kan derfor ikke spares væk.

På et boliglån på et par hundrede tusinde kroner vil der typisk være stiftelsesgebyrer på et samlet femcifret beløb.

Renten på et boliglån vil oftest være mellem 10 og 14 % i ÅOP. Denne varierer dog meget efter lånets størrelse og hvor lang tid det betales af over. Det vil altid kunne betale sig at høre flere banker ad og eventuelt spille dem ud mod hinanden, inden det endelige lån optages.

Til stiftelse af det realkreditlån, der kan dække op til 80 % af købssummen for en ny bolig, vil der også være visse udgifter forbundne – eksempelvis gebyret til tinglysning fra statens side. Disse er dog sjældent så “voldsomme” procentvis, som stiftelsesprovisioner til banken i forbindelse med et decideret boliglån til restfinansieringen kan være. Du kan online udregne, hvad et boliglån cirka vil koste inklusive renter og stiftelsesgebyrer.

Udgifter til en boligadvokat

Efter at have betalt for at stifte og tinglyse boliglånet, er det også nødvendigt at medregne udgifter til en boligadvokat. Boligadvokaten er i en ejendomshandel køberens mand, der sørger for at denne ikke går i en fælde rent juridisk og skriver under på noget, der kan ende med at blive dyrt.
Boligadvokatens funktion er ikke at finde det rigtige hus, eller at forhandle prisen i bund, men ene og alene at sikre de juridiske omstændigheder såsom fx miljørapporter og købsaftaler.

Hvor meget en boligadvokater koster varierer utroligt meget alt efter hvor i landet, man bor, og hvilken advokat, man vælger. Boligadvokat priser i Danmark er defineret ved fri prisdannelse, og hvad den ene boligadvokat kræver 3.000 kr for, kan en anden sagtens kræve 10.000 kr for.

Som tommelfingerregel er en boligadvokat kun nødvendig for almindelig juridisk rådgivning og for at kigge en købsaftale igennem. Dette bør ikke koste mere end 3.5000 kr. Ønsker du som køber også boligadvokatens hjælp til andre aspekter af boligsalget, kan prisen hurtigt løbe længere op. En typisk boligadvokat vil have en timeløn på et pænt stykke over tusinde kroner. Derfor kan det betale sig at klare så meget som muligt selv som ens evner tillader.

Få flere tilbud på boligadvokat

Et godt tip er aldrig at acceptere tilbuddet fra den første og bedste boligadvokat! Realkredit Danmark har et samarbejde med én speciel advokatvirksomhed i Danmark, der udøver boligadvokat arbejde – men denne advokatkæde tager sig vældig godt betalt kontra så mange andre advokater i Danmark. I stedet for at betale et pænt stykke over 10.000 kr for almindelig rådgivning og dokumenter til en hushandel, kan denne ydelse fås til en tredjedel af prisen hos andre boligadvokater.

Husk i forbindelse med en bolighandel at indskrive et advokatforbehold i købsaftalen. Efter denne kan din boligadvokat annullere købet, hvis de juridiske omstændigheder ikke er i orden. Boligadvokaten kan ikke annullere købet, hvis køber pludseligt synes prisen er for høj – men er der ikke taget stilling til fx overtagelsesdato, er køber ikke forpligtet af sin underskrift alligevel. At få en boligadvokat til at kigge en sådan købsaftale igennem bærer præg af at være en meget standardiseret opgave, hvorfor det heller ikke koster meget over et par tusinde kroner.

Hvor meget kan jeg låne?

Hvor meget kan jeg låne? Det er et af de oftest stillede spørgsmål, når du står overfor en større investering – Hvad enten det drejer sig om et huslån, lån til ny bil eller bare et forbrugslån.



Alt efter hvem du spørger, får du vidt forskellige svar på, hvor meget du kan låne. Derfor bør du selv have undersøgt tingene, og dannet dig et billede af dine månedlige udgifter, indtægter, og dermed hvilket rådighedsbeløb du har. For udgifterne til et lån skal tages fra rådighedsbeløbet, derfor er det vigtigt at der er plads i økonomien til at betale de faste afdrag på dit lån – Det er i bund og grund det, der bestemmer hvor meget du kan låne.

Start med at lægge et budget

Hvis du ikke tidligere har lavet et budget, vil det være et fornuftigt tidspunkt at gøre det, hvis du står overfor en større investering, hvad enten det drejer sig om fast ejendom eller andre lån, som giver dig en fast månedlig udgift i mange år fremover. Det er nemlig surt at sætte sig alt for hårdt.

Du kan se mere om budget til privatøkonomi her – Husk at det gælder om at være realistisk, når du lægger dit privatbudget

Når du har dit budget, kan du se hvor meget du har til rådighed hver måned – Det såkaldte rådighedsbeløb. Det er de penge, som du kan bruge til hvad du vil – Når de faste udgifter er betalt.

Anbefalet rådighedsbeløb

De fleste banker, sparekasser og realkreditinstitutter har nogle anbefalede rådighedsbeløb – Altså nogle tommelfingerregler for, hvor meget en person, et par eller en familie skal have til rådighed hver måned.

Ofte er disse rådighedsbeløb temmeligt styrende for, hvor meget du må låne i en bank. Hvis en bank mener, at en familie skal have et rådighedsbeløb på 13.000 kr, så kan du ofte få svært ved at låne i den pågældende bank, hvis jeres families rådighedsbeløb er under de 13.000 kr – Selvom I sagtens kan klare jer for mindre. På det punkt er bankerne ret stive.

Hvor meget de enkelte pengeinstitutter kræver i rådighedsbeløb varierer en del – Derfor er du nødt til at henvende dig i din bank, hvis du vil vide hvor meget de kræver i rådighedsbeløb.

Har du konkrete eksempler på krævede rådighedsbeløb i forskellige banker, må du meget gerne skrive en kommentar i feltet nederst på siden.

Huslån – Så meget kan du låne.

Står du overfor at skulle købe hus eller lejlighed, så er det jo væsentligt hvordan købet finansieres, når du stiller spørgsmålet “Hvor meget kan jeg låne”. Den billigste låneform du kan få, er realkreditlån – Her kan du lige nu få fastforrentede lån med en rente på 3%. Dog kan du ikke finansiere hele huskøbet med realkreditlån. Se hvordan lånebeløbene typisk fordeler sig:

  • Realkreditlån: 80%
  • Banklån eller opsparing: 20%

Som du ser, skal du selv stille med de 20% af købesummen. Så koster huset 1.500.000, kan du få et realkreditlån på 80% af de 1.500.000, altså 1.200.000. De resterende 300.000 kr kan du så enten tage et banklån på, eller evt. spare op.

Vær realistisk med rådighedsbeløb

Når du står overfor et større lån, gør du dig selv en kæmpe bjørnetjeneste ved at gå ud fra et lavere rådighedsbeløb end du egentlig har brug for. Det er let at sige at “vi kan da bare leve af havregrød i 3 år”, hvis man reelt kommer til at leve af røde bøffer og champagne – Hvis budgettet til drømmehuset forudsætter at man lever af havregrød. Derfor skal du være helt ærlig når du regner på rådighedsbeløb, og søger svaret på, hvor meget kan jeg låne.

 

 

Omlægning af realkreditlån

Når renten falder, kan der af og til være penge at spare for husejere og ejere af ejerlejligheder, hvis man konverterer sit realkreditlån til en anden rente. Har man eksempelvis et 6% fastforrentet lån, kan der være ide i at få det omlagt til en lavere rente.

Der er dog nogen faktorer man skal have med i regnestykket, blandt andet kursen på lånet når man vil omlægge lånet på huset. Herunder kan du se begrebet nærmere forklaret, og se om det kan spare sig for dig at omlægge realkreditlån til en lavere rente eller måske et fastforrentet lån, hvis du har et flekslån.

Omlægning af lån – hvad er det?

En omlægning eller konvertering af et realkreditlån betyder ganske simpelt, at man bytter det eksisterende lån ud med et nyt. Det kan være at man vil opnå en månedlig besparelse på renteudgiften ved at skifte til et lavere forrentet lån. Der er også mulighed for at skifte fra et fastforrentet lån til et afdragsfrit lån, eller omvendt.

Ved at skifte til det afdragsfrie lån falder restgælden ikke, til gengæld betaler man så kun renterne. Det giver et større rådighedsbeløb hver måned. Et afdragsfrit lån kan man dog maksimalt have i 10 år, så skal det omlægges til et nyt lån. Der er dog mulighed for at omlægge til et nyt afdragsfrit lån, så man reelt bor til leje i sit eget hus, idet restgælden ikke falder, og man derved ikke opsparer værdi i huset. Til gengæld har man så et højere rådighedsbeløb hver måned.

En tommelfingerregel siger, at det først kan svare sig at konvertere sit lån, når markedsrenten har en forskel på 2%.Har man eksempelvis et 6% lån, kan det først svare sig at omlægge når renten er på 4%

Opkonvertering af realkreditlån

Umiddelbart virker det mest fornuftigt at konvertere sit lån ned, da man derved får en lavere månedlig ydelse, og flere penge i hånden. Der kan dog også være god fordel i at konvertere op, da man derved kan reducere restgælden i huset. Det giver godt nok en højere månedlig ydelse. Men ofte kan man senere konvertere ned igen, og derved kan man spare mange hundrede tusinde, hvis man kører en aktiv konverteringsstrategi.

Årsagen er, at jo mere renten stiger i forhold til det lån man har, jo lavere er kursen. Har man eksempelvis et 5% lån, mens markedsrenten er 7%, vil kursen måske være 80. Det betyder at man skal lægge 80 kr på bordet, for hver 100 kr man skylder.

Skylder man eksempelvis en million kroner, skal man altså betale 800.000 for at indfri sit lån. De 800.000 finansierer man så med et nyt realkreditlån. Det giver godt nok en højere rente, men til gengæld har man så nu kun en restgæld på ca. 800.000. Reelt vil restgælden være lidt højere, da der vil være kurstab og omkostninger ved konverteringen.

Skal man vælge et fastforrentet eller flekslån

Der findes to typer realkreditlån. Fastforrentede og flekslån. Fastforrentede lån vil have samme rente i hele låneperioden. Får man eksempelvis et 30-årigt realkreditlån, ved man at renteudgiften er eksempelvis 5% de næste 30 år.

De variabelt forrentede, eller flekslån, har som navnet antyder en variabel rente. Den fastlægges for en kortere periode, typisk 1, 3 eller 5 år. De såkaldte F1, F3 og F5 lån. Fordelen ved flekslån er, at man typisk har en lavere rente. Til gengæld er man ikke sikker på at have denne rente hele lånets løbetid. Hvis renten eksempelvis stiger meget, kan det få stor betydning for renten på flekslånet, og derved på det månedlige rådighedsbeløb.

Hvornår kan det betale sig at omlægge?

Der er nogen omkostninger forbundet med at omlægge sit lån. Hvis man konverterer til en lavere rente, skal man indfri det gamle lån. Obligationslån kan indfries til en kurs. Er den lavere end 100, eksempelvis kurs 95, får man kun 95 kr for hver 100 kr man skylder. Skylder man en million kroner, får man altså kun udbetalt 950.000 kr, så det nye lån skal være 50.000 højere, for at kunne dække tabet ved kursforskellen.

Du kan gå ud fra nedenstående tommelfingerregler, hvis du overvejer at konvertere dit huslån:

  • Restgælden skal være på mere end 500.000 kr
  • Restløbetiden skal være mere end 10 år
  • Der skal være en renteforskel på mindst 2%

 

Hvad kan man spare ved at omlægge sit lån

Besparelsen afhænger helt af din nuværende rente, kursen og en mængde andre faktorer. Derfor bør du kontakte dit realkreditinstitut for at få lavet en beregning af din mulige besparelse ved låneomlægningen. Typisk ligger besparelsen på omkring 1.500 om måneden, for hver million du skylder, ved omlægning fra fastforrentet lån til nyt fastforrentet lån. Nederst på siden kan du finde links til beregning af omlægning af lån.

Hvad koster det at omlægge lån?

Som udgangspunkt skal man ofte indfri sit lån til en lavere kurs, med mindre man gør det til termin, så kan det ske til kurs 100. Hvis man omlægger til en lavere kurs, vil det betyde at restgælden på realkreditlån stiger, mens den månedlige ydelse falder pga. den lavere rente.

Derudover er der selvfølgelig omkostninger til selve omlægningen.

Beregn omlægning af lån

Vil du selv beregne om du kan spare på omlægning af lån? Her kan du finde links til forskellige realkreditinstitutters online beregning af omlægning: